作者｜严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

1、政策背景：利率双轨制改革

此次央行针对房贷专门发布政策，实际上和利率双轨制的改革有关。这几年从社会主义市场经济发展的角度看，一直强调利率的形成也需要市场化。通俗来说，中国银行、中国建设银行等应该是可以自己来决定贷款的利率。但是在实际操作中，各家银行不敢随意决定贷款利率，太高了可能会失去客户，太低了可能会被认为是抢优质客户，结果最后都默认为以央行基准利率为标准，在这个基准利率上可能会有所调整，但基本上各大银行的贷款利率最终是大差不差的，或者说高度一致。

2、LPR的含义

而利率市场化改革其实并没有停止。此次政策中提到了LPR，翻译过来是指贷款基础利率。这个利率的发布实际上在过去已经形成，即1年期的贷款利率。这个利率不是央行决定的，是类似10来家商业银行根据实际情况决定的，但最终是由央行统一发布的。不过一年期的贷款利率某种程度上就是零售业的贷款，或者说是短期贷款。最简单的就是某个学生要买个手机，12个月分期付，这个时候贷款利率是会基于这个1年期的LPR来决定的。

而此次央行改革，实际上是要形成5年期的贷款基础利率LPR，这个利率不是央行形成的，而是各家商业银行根据具体贷款情况形成的。这样这个基础利率是有随时波动和调整的可能。当然最终还是由央行发布的。而这个利率的形成，对于中长期的贷款是有指导意义的，而房贷一般少则10年，多则带30年，所以是适用这个利率的。

3、房贷是否会增加

所以此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。

所以从这个角度看，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”，政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。